撰文：达文西
(资料图片仅供参考)
在深圳，豪宅向来不缺乏购买力，哪怕现身于法拍市场，也能引来争抢。
4月7日，位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居），一套199㎡的四房大平层，以总价4499.98万拍出，折合单价22.5/平！
来源：阿里法拍
让人惊讶的是，这套房源相比起拍价溢价89%，溢价总额高达2124万！
这次拍卖过程也是相当激烈，共18人报名参拍，经过107轮加价，最终被买家号O0206竞得。
来源：阿里法拍
笔者解到，目前水榭花都三期的成交单价大概18-22左右；
而这套成交的法拍房，则直接刷新了同户型成交记录，甚至比2020年高峰期还高出1000万！
除了水榭花都之外，近期深圳还有不少豪宅法拍，出现了多人抢房溢价成交的情况。
4月6日，罗湖的合正荣悦二期，140.47㎡的4房拍卖，以1079.6万成交，溢价率超20%。
4月9日，华侨城天鹅湖三期，123平的高层大2房拍卖，成交价为1826.52万，溢价37%......
香蜜湖老牌豪宅
17年升值近20倍
资料显示，4月7日拍卖的水榭花都这套房，建面约199.91平方米，户型是4房2厅2卫；
南北通透格局+20㎡的大阳台，还带有一个保姆间，高层南向看湖，景观性很不错。
在板块二手市场属于比较稀缺的优质房源。
这套房子的原房主是在2005年购入的，当时的买入价格是235.58万元，折合单价约1万元/㎡出头。
现在以总价4499万拍出，算下来17年时间涨了近20倍，房子的升值速度堪比印钞机。
据知情人士透露，这套房之所以被拿出来拍卖，是因为房主投资电子城失败，欠下了巨额的债务无力偿还，最终被债权人申请查封拍卖抵债。
水榭花都，是香蜜湖最为代表性的老牌豪宅之一，早在2019年房价就突破了15万+/平。
尽管房龄已近20年，但这里的房源一直都很稀缺，业主普遍惜售，目前链家网只有4套挂盘。
而三期199㎡的户型，仅有一套放卖，报价去到了5250万，单价高达26.25万元/㎡！
市场消息显示，今年2月份小区有套272㎡楼王单位，以总价6900万成交，单价约25万/㎡。
由此来看，这套法拍房22.5万/平算是比较高的，与正常市场价相差不大。
为何老豪宅还能溢价这么高？
笔者认为，一是深圳核心区的豪宅不缺购买力，二是这类豪宅本身就很稀缺，具有超高的资产保值和增值的潜力。
豪宅法拍集中上拍
低于市场价千万甩卖
这段时间，深圳法拍豪宅市场的关注度一直不俗，一些优质房源往往都是高溢价成交。
前文提到的，华侨城天鹅湖这套123平的高层大2房，起拍价1365万，只有市场价的6-7折。
来源：阿里法拍
当前小区同户型的成交总价大概2000万左右，单价约16+万/平；
这种奢享型大两房，在华侨城片区算是比较稀缺，与悦府101平的一房一厅，半岛四期89平一房、102/110两房相类似。
此次以1826.52万的高溢价拍出，也算是比较正常的市场行情。
而罗湖合正荣悦二期这套法拍，买家属于实实在在的捡漏了，7.68万/㎡的成交价相当于市价的85折。
来源：阿里法拍
目前该小区的挂牌均价约8.75-10万，近期大户型成交价在9万以上。
笔者观察到，深圳法拍房市场进入4月份，出现了大批量豪宅法拍房集中上拍。
不乏像华侨城纯水岸、香山美墅、招商领玺、曦湾天馥、宝能城等代表性小区。
而且大都是低价起拍，甚至个别房源比市场价低了上千万!
1）前海招商领玺
4月17日开拍的这套，是建面120㎡的3室2卫户型，起拍价是1446.36万，折合单价约12万/㎡。
来源：阿里法拍
同样的户型，目前中介流出的挂盘报价在2100万左右，市场参考价在1600万左右，相当于8.8折起拍。
但对比周边新房，这个价格并不算便宜。
目前已有358人设置了提醒，引来了6381次围观，不过暂时还没有人报名。
2）华侨城香山美墅五期
在华侨城，本月即将开拍的香山美墅五期香颂，关注度也非常高。
来源：阿里法拍
这套房建面约166.99㎡，4房2厅2卫户型，起拍价1052万，折合单价约6.3万/㎡。
目前五期“云颂”放盘量和成交量都不多，同户型挂盘价普遍去到14-15万。
近期小区成交的一套176平的总价大约是2040万，成交单价约11.6万/㎡。
也就是说，该房源的起拍价比市场价便宜一半，确实很笋。
截止目前已有1人报名，吸引近1.7万人围观，1033人设置提醒，将于4月13日正式开拍。
3）曦湾天馥
对比华侨城，位于深圳湾的曦湾天馥热度就弱很多，目前有344人设置提醒，6963次围观，但是无人报名。
来源：阿里法拍
这套大平层184平的4房，正常市场挂牌价大概是4000万左右。
此次起拍价约2537万，相当于五折市场价，价格极具诱惑力。
总体看，这批即将拍卖的豪宅价格很有优势，而且关注度都不低，每个房源都有上千人围观，更甚者上万人围观。
这就意味着，买家捡漏的概率可能会大大降低，不过最终还得看竞拍结果。
